Drukuj

Czy przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w banku na sprzedawane mieszkanie i odsetek od tego kredytu, remont innego własnego mieszkania i spłata kredytu zaciągniętego na to mieszkanie daje podstawę do zwolnienia przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości od 10% zryczałtowanego podatku dochodowego? Czy w przypadku kiedy Wnioskodawca nie zdoła udokumentować wszystkich wydatków na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) to czy podatek będzie płacił od niewykorzystanej kwoty?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 21.02.2008 r. (data wpływu 21.02.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

  • zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego w części wydatkowanej na spłatę kredytu refinansowanego - jest nieprawidłowe,
  • zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego w części wydatkowanej na remont innego mieszkania i spłatę kredytu zaciągniętego na inne mieszkanie, pod warunkiem, że kredyt ten nie jest refinansowany - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 21.02.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujący stan faktyczny:

Pismem z dnia 04.03.2008 r. (data wpływu 04.03.2008 r.) Wnioskodawca uszczegółowił opis stanu faktycznego opisanego we wniosku.

W dniu 15.02.2002 r. Wnioskodawca wraz z żoną zakupił lokal mieszkalny na podstawie aktu notarialnego. Zakup mieszkania został sfinansowany ze środków własnych oraz kredytu mieszkaniowego. Kredyt został zaciągnięty w banku X S.A. W dniu 28.11.2001 r. kredyt ten został refinansowany. Nowy kredyt został zaciągnięty w banku Z. W umowie kredytowej został zawarty zapis, że kredyt przeznaczony jest na spłatę kredytu budowlano – hipotecznego waloryzowanego kursem DEM przeznaczonego na sfinansowanie budowy realizowanej przez inwestora zastępczego spłacany w równych strumieniach płatności. Następnie w dniu 19.04.2006 r. Wnioskodawca sprzedał nieruchomość za kwotę 252.000 zł. Mieszkanie w chwili sprzedaży było zadłużone w banku na kwotę 112.420 zł na rzecz banku Y S.A. W akcie notarialnym zawarte zostało przyrzeczenie, iż strona kupująca w pierwszej kolejności dokona całkowitej spłaty zadłużenia banku, a resztę kwoty, czyli 139.580 zł zapłaci sprzedającemu (25.000 zł zostało przekazane przy umowie przedwstępnej – 01.04.2006 r., natomiast reszta kwoty tj. 114.580 zł w dniu 19.04.2006 r.). Kwota na rzecz banku została przelana w dniu podpisania aktu notarialnego – 19.04.2006 r.

W dniu 25.04.2006 r. Wnioskodawca i jego żona złożyli w Urzędzie Skarbowym oświadczenie, iż przychód ze sprzedaży mieszkania wydatkują nie później niż w ciągu 2 lat od dnia sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przed sprzedażą ww. mieszkania, Wnioskodawca i jego żona dokonali zakupu nowego mieszkania biorąc na niego 100% kredytu.

Niestety Urząd Skarbowy poinformował Wnioskodawcę, iż kwota, jaką musi rozliczyć w ciągu dwóch lat jest kwota 252.000 zł, jednocześnie nie chcąc zaliczyć na poczet rozliczenia kwoty 112.420 zł. która został spłacony kredyt hipoteczny sprzedawanego mieszkania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w banku na sprzedawane mieszkanie i odsetek od tego kredytu, remont innego własnego mieszkania i spłata kredytu zaciągniętego na to mieszkanie daje podstawę do zwolnienia przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości od 10% zryczałtowanego podatku dochodowego... Czy w przypadku kiedy Wnioskodawca nie zdoła udokumentować wszystkich wydatków na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) to czy podatek będzie płacił od niewykorzystanej kwoty...

Zdaniem Wnioskodawcy

Według Wnioskodawcy podstawą do opodatkowania powinna być kwota stanowiąca różnicę pomiędzy wartością sprzedaży (w opisanej wyżej sytuacji 252.000 zł), a kwotą należną bankowi z tytułu zaciągniętego kredytu mieszkaniowego (112.420 zł). Zatem kwota, którą faktycznie Wnioskodawca będzie dysponował, czyli 139.580 zł powinna być podstawą do opodatkowania.

Reasumując w ciągu 2 lat od dnia sprzedaży nieruchomości kwotę w wysokości 139.580 zł Wnioskodawca powinien przeznaczyć na kupno nowego mieszkania lub remont i z tej kwoty powinien rozliczyć się przed urzędem skarbowym. Każda udokumentowana wpłata na remont bądź na spłatę kredytu na nowe mieszkanie powinna pomniejszać podstawę, od której należny będzie 10% podatek.

Na potwierdzenie swojego stanowiska Wnioskodawca nadmienia, iż Minister Finansów, w piśmie Nr PB2/MK-033-0395-1629/03 z dnia 20.01.2004 r. dokonał urzędowej interpretacji przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e), zgodnie, z którą spłata kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość korzysta ze zwolnienia z opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

  • jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31.12.2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01.01.2007 r.

W myśl art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Stosownie do art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. podatek z odpłatnego zbycia m. in. nieruchomości lub ich części albo udziału w nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny w terminie 14 dni od daty sprzedaży, za wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 28 ust. 3 ustawy jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

  1. od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
  2. począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Art. 28 ust. 4 stanowi, że w terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na:

  • nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
  • nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
  • nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
  • budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
  • rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów

W myśl art. 2. przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1) budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,

2) przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:

  1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
  2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części

  • przeznaczonych na cele rekreacyjne,

3) przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Zgodnie z ust. 2a przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Z powyższego wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw wymienionych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej na spłatę kredytu lub pożyczki, jest cel zaciągnięcia tego kredytu lub pożyczki.

Należy podkreślić, że z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r., jasno wynika, iż kredyt, na którego spłatę został przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego musi być kredytem zaciągniętym na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, w 2002 roku nabył Pan lokal mieszkalny w części finansując zakup kredytem zaciągniętym w banku. W listopadzie 2001 roku kredyt ten został spłacony w drodze refinansowania kredytem zaciągniętym w innym banku. Zgodnie z brzmieniem umowy kredytowej, kredyt został udzielony na spłatę kredytu budowlano-hipotecznego przeznaczonego na sfinansowanie budowy realizowanej przez inwestora zastępczego. Następnie 19.04.2006 r. dokonał Pan sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Spłaty kredytu dokonała osoba kupująca, ale za zgodą i w imieniu sprzedającego (Wnioskodawcy), a ponadto fakt dokonania w taki sposób zapłaty za sprzedany lokal mieszkalny został zapisany w akcie notarialnym sporządzonym na okoliczność sprzedaży tego lokalu mieszkalnego.

Katalog zawierający cele, na które musi być zaciągnięty kredyt lub pożyczka, aby przysługiwało podatnikowi z mocy ustawy zwolnienie przedmiotowe, wymieniony w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r. ma charakter zamknięty. Należy uznać, że zwolnienie to nie dotyczy przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c), a wydatkowanych na spłatę kredytu czy pożyczki zaciągniętych na inne cele, niż wymienione, w tym również na spłatę kredytu refinansowego.

Bez znaczenia jest w tym wypadku fakt, że kredyt refinansowy zaciągnięty został na spłatę kredytu zaciągniętego wcześniej na cele mieszkaniowe.

Mając powyższe na uwadze, przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczony w części na spłatę kredytu służącego refinansowaniu kredytu na zakup lokalu mieszkalnego, nie jest zwolniony od opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Od tej części przychodu należy zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych zgodnie z zapisem art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r. Pozostała część przychodu może korzystać ze zwolnienia, jeśli zostanie wydatkowana, na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r., czyli m.in. remont i spłatę kredytu zaciągniętego na kupno innego mieszkania, pod warunkiem, że kredyt ten nie był refinansowany. Poniesienie powyższych wydatków powinno być udokumentowane. W przypadku więc, gdy nie zdoła Pan udokumentować wszystkich poniesionych wydatków na wyżej określone cele zryczałtowany 10% podatek dochodowy będzie Pan płacił również od tej części przychodu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Podobne interpretacje: