Drukuj

opodatkowanie sprzedaży mieszkania

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 21 sierpnia 2009r. (data wpływu 31 sierpnia 2009r.),uzupełnionym pismem z dnia 26 października 2009r.(data wpływu 30 października 2009r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży mieszkania - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 31 sierpnia 2009r. został złożony ww. wniosek, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży mieszkania.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 26 października 2009r. (data wpływu 30 października 2009r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 13 października 2009r. znak: IBPB II/2/415-870/09/MW, IBPP2/443-679/09/UH.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej i niezarejestrowana jako przedsiębiorca nabyła aktem notarialnym z dnia 21.03.2006r. od osoby fizycznej nieruchomości stanowiące samodzielne lokale mieszkalne, a to:

  1. lokal mieszkalny nr X położony w budynku mieszkalnym nr Y przy ulicy Z w H, wraz z piwnicą oznaczoną numerem N, objętą księgą wieczystą KW nr MMM, z własnością którego związany jest udział we współwłasności nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą KW Nr CCC,
  2. lokal mieszkalny nr U położony w budynku mieszkalnym nr F przy ulicy D w H , wraz z piwnicą oznaczoną numerem P, objęty księgą wieczystą KW Nr W, z własnością którego związany jest udział we współwłasności nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą Nr T,
  3. lokal mieszkalny nr B położony w budynku mieszkalnym nr V przy ulicy A w H, wraz z piwnicą oznaczoną numerem C, objęty księgą wieczystą KW nr L, z własnością którego związany jest udział we współwłasności nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą KW Nr G.

Wymienione powyżej nieruchomości Wnioskodawczyni nabyła z zamiarem zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych.

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać w 2009r. samodzielny lokal mieszkalny Nr X położony w budynku mieszkalnym nr Y przy ulicy Z w H, Jedn. Ewid. Śródmieście, składający się również z piwnicy oznaczonej numerem L o powierzchni x metrów kwadratowych. W stosunku do lokalu mieszkalnego nr X położonego w budynku mieszkalnym nr Y przy ulicy Z w H Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Lokal w momencie nabycia był używany od kilkunastu lat. Pieniądze, które Wnioskodawczyni otrzyma ze zbycia nieruchomości są jej potrzebne na bieżące utrzymanie.

W piśmie z dnia 26 października 2009r. Wnioskodawczyni stwierdziła, iż przedmiotowe lokale nie były wykorzystywane na własne potrzeby mieszkaniowe, ponieważ były zajmowane przez lokatorów na podstawie decyzji o szczególnym trybie najmu i dopiero na podstawie wyroku eksmisyjnego lokale te zostały opuszczone, a lokatorzy zostali wymeldowani. Nie regulowali żadnych należności za te lokale w tym żadnych opłat za media jak również opłat na rzecz Wspólnoty.

Lokale mieszkalne nie były przedmiotem najmu i aktualnie nie są przedmiotem najmu i Wnioskodawczyni nie czerpie pożytków w formie najmu.

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać tylko ten jeden lokal mieszkalny, ponieważ ma niską emeryturę i brakuje jej środków finansowych na bieżące potrzeby. W lokalu mieszkalnym będącym przedmiotem sprzedaży po wyprowadzeniu się lokatorów Wnioskodawczyni wymieniła tylko okna. Wnioskodawczyni nie oczekuje stanowiska tut. organu w zakresie art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług, wskazanych w poz. 47 formularza ORD-IN.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie: (w zakresie podatku od towarów i usług, oznaczone we wniosku nr 2)

Czy sprzedaż lokalu mieszkalnego nr X położonego w budynku mieszkalnym nr Y przy ulicy Z w H będzie podlegała podatkowi od towarów i usług...

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż lokalu mieszkalnego nr X położonego w budynku mieszkalnym nr Y przy ulicy Z w H nie będzie podlegała podatkowi od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami natomiast, w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Przepisy art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ww. ustawy o VAT definiują pojęcie dostawy towarów i świadczenia usług za wynagrodzeniem.

W myśl tych przepisów przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Ustawodawca w ww. przepisach poza wskazaniem, że przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, wskazał ponadto, że za świadczenie usług uznawana jest każda transakcja, która nie stanowi dostawy towarów.

Przyjęcie podziału na dostawę towaru oraz świadczenie usług oznacza w praktyce, że wolą ustawodawcy było określenie maksymalnie szeroko przedmiotu opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jeżeli nawet wykazane zostałoby w konkretnym przypadku, że nie występuje dostawa towarów to i tak z reguły należy opodatkować czynność kwalifikowaną wówczas jako świadczenie usług.

Głównym celem wprowadzenia takiej konstrukcji jest zagwarantowanie, aby każda transakcja, która nie mogłaby zostać uznana za dostawę towarów była opodatkowana jako świadczenie usług, za wyjątkiem tych transakcji, które zostały taksatywnie wyłączone lub zwolnione z opodatkowania.

Powyższe regulacje wynikające z ustawodawstwa wspólnotowego dotyczącego harmonizacji przepisów Państw Członkowskich w zakresie podatków obrotowych, wprowadzono w tym celu, aby nie dopuścić do:

  1. podwójnego opodatkowania,
  2. braku opodatkowania,
  3. zakłócenia konkurencji.

Podstawowe bowiem znaczenie dla kształtu i funkcjonowania wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (podatku od towarów i usług) mają fundamentalne cechy tego podatku, tj.:

  1. powszechność opodatkowania,
  2. faktyczne opodatkowanie konsumpcji,
  3. stosowanie podatku od wartości dodanej na wszystkich etapach obrotu towarami i usługami.

Realizację powyższych fundamentalnych cech podatku od towarów i usług, o których mowa wyżej, gwarantują nie tylko przepisy określające zakres przedmiotowy podatku VAT, tj. cyt. wyżej art. 5, 7 i 8 ustawy o VAT, lecz również przepisy regulujące zakres podmiotowy podatku od towarów i usług, czyli przepisy art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ww. ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza (zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT) obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przedstawiony wyżej art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, definiuje działalność gospodarczą znacznie szerzej, niż to wynika z ustawy z dnia 2 lipca 2004r. o swobodzie działalności gospodarczej (t.j. Dz. U. z 2007r. Nr 155, poz. 1095 ze zm.). Powołana ustawa o swobodzie działalności gospodarczej za działalność gospodarczą uznaje bowiem zarobkową działalność wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż, a także działalność zawodową wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły.

O ile ustawa o swobodzie działalności gospodarczej za działalność gospodarczą uznaje jedynie czynności wykonywane w sposób ciągły, zorganizowany i profesjonalny, o tyle ustawa o podatku VAT katalog podatników poszerza o podmioty, które – mimo że czynność wykonały jednorazowo – działały z zamiarem i w okolicznościach określonych przez ustawę za działalność gospodarczą.

Z działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku VAT mamy do czynienia, jeżeli podmiot wykonując określone czynności działa w charakterze producenta, handlowca lub usługodawcy i ma zamiar wykonywać tego typu czynności częstotliwie.

Chociaż ustawa nie definiuje pojęcia „częstotliwości”, przez zamiar wykonywania danej czynności w sposób częstotliwy należy rozumieć chęć, wolę powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonych czynności, składających się na istotę prowadzenia działalności. O kwestii częstotliwości nie decyduje czasookres wykonywania czynności (rok, dwa czy pięć lat) ani ilość dokonanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności. Dlatego też, w każdym przypadku należy indywidualnie rozstrzygnąć, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowo-prawne było dokonywanie tej czynności wielokrotnie (więcej niż jeden).

W świetle powyższego stwierdzić należy, iż każdy, kto dokonuje czynności, które są konieczne do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ww. ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, iż dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Za podatnika należy uznać także osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i poczyniła w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Przykładowo zlecenie wykonania analizy opłacalności inwestycji, która w rezultacie nigdy faktycznie nie została zrealizowana, powinno być traktowane jako działalność gospodarcza.

Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie transakcji. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie nieruchomości, które stanowią część tych transakcji, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

W świetle powyższego stwierdzić należy, iż każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności handlowej.

Z treści wniosku wynika, iż Wnioskodawczyni nabyła w 2006r. od osoby fizycznej nieruchomości stanowiące samodzielne trzy lokale mieszkalne wraz z piwnicami. Każda z nieruchomości posiada osobną księgę wieczystą. Wnioskodawczyni stwierdziła, iż jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, nie jest zarejestrowana jako przedsiębiorca.

Charakter poczynionych czynności, tj. zakup trzech lokali mieszkalnych wskazuje, iż zakupu przedmiotowych nieruchomości dokonano z zamiarem osiągnięcia korzyści majątkowych poprzez np. inwestycję środków pieniężnych. Zakup nieruchomości w celu lokaty kapitału, związany jest zatem z zamiarem odzyskania zainwestowanych środków w przyszłości, co możliwe jest przede wszystkim przez sprzedaż, ewentualnie wynajem nieruchomości lub inwestycje.

Zatem z powyższego wynika, iż przedmiotowe lokale mieszkalne nie zostały zakupione celem zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych.

W świetle powyższego sam zamiar wykorzystania przedmiotowych lokali mieszkalnych dla celów zarobkowych Wnioskodawczyni podjęła już w momencie zakupu.

Należy zauważyć, iż Wnioskodawczyni, podejmując czynności zmierzające do sprzedaży nieruchomosci, rozporządza swoim majątkiem w celu osiągnięcia zysku. W takiej sytuacji dostawa wskazanego we wniosku jednego z trzech lokali mieszkalnych kwalifikuje tę czynności jako działalność gospodarczą podejmowaną w celach zarobkowych.

Warto również podkreślić, iż w kontekście podstawowej zasady podatku VAT, jaką jest zasada neutralności, bezzasadnym byłoby przyjęcie przez ustawodawcę, iż ta sama czynność w przypadku podmiotu, który zarejestrował się jako podatnik VAT czynny i zgłosił działalność w zakresie handlu nieruchomościami byłaby opodatkowana inaczej, niż w przypadku gdy dokonuje jej podmiot, który takiego zgłoszenia nie dokonał, kiedy zamiar i efekt zarobkowy obydwu transakcji jest identyczny. Różnica wynika tylko z kwestii formalnych dokonanych przez obydwa podmioty.

Kryterium prowadzenia działalności gospodarczej nie wyłącza z grona podatników osób fizycznych, jeśli dokonują one dostawy towarów w sposób stały, zorganizowany i powtarzalny. Bez znaczenia pozostaje fakt, w jakim okresie wykonywana jest dana czynność, ani ilość dokonanych transakcji. Jeśli odpłatna dostawa towarów została dokonana przez osobę działającą, w rozumieniu ustawy, w charakterze podatnika i w okolicznościach wskazujących na działalność gospodarczą, to nawet, jeśli dokonano tych czynności bez zachowania warunków i form określonych przepisami prawa (np. bez oficjalnego zarejestrowania działalności gospodarczej), to czynność taka podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (art. 5 ust. 2 ustawy o VAT).

Bezsprzecznie zatem wszystkie przedstawione przez Wnioskodawczynię okoliczności w przedmiotowej sprawie wskazują na to, iż nabyła ona przedmiotowe nieruchomości z zamiarem wykorzystania ich do celów zarobkowych, co w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT stanowi działalność gospodarczą.

Ponadto wskazany przez Wnioskodawczynię powód sprzedaży jednego z trzech nabytych lokali mieszkalnych, którym jest brak środków na pokrycie bieżących potrzeb, oznacza przeznaczenie uzyskanych ze sprzedaży środków pieniężnych na potrzeby własne jednak nie może w tym przypadku przesądzać o osobistym charakterze dokonanych czynności. Każdy bowiem podmiot prowadzący działalność gospodarczą, będącą źródłem utrzymania (głównym czy też dodatkowym) tego podmiotu, prowadzi ją właśnie po to, aby osiągać zyski i przeznaczać je na zaspokojenie m.in. osobistych potrzeb.

Tym samym stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Niniejsza interpretacja nie rozstrzyga kwestii wysokości stawki podatku VAT lub ewentualnego zwolnienia od podatku VAT sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

Ponadto informuje się, że w przedmiocie interpretacji przepisów prawa podatkowego w sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Podobne interpretacje: