Drukuj

Czy sprzedaż nieruchomości nabytej w dniu 1 stycznia 2005 r., w drodze zasiedzenia, podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym?

P O S T A N O W I E N I E

Działając na podstawie art. 14 a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa (jednolity tekst: z 2005 roku Dz. U. nr 8, poz. 60 z późn. zm.)

  • po rozpatrzeniu wniosku z dnia 27 grudnia 2005 roku o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego z tytułu przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Sopocie stwierdza że:

stanowisko przedstawione w tym wniosku jest nieprawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego.

U z a s a d n i e n i e

Podatnik zwrócił się do Naczelnika Urzędu Skarbowego w Sopocie z wnioskiem o wydanie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w związku z dokonaną w dniu 9 listopada 2005 roku na mocy aktu notarialnego, sprzedażą nieruchomości. Z przedstawionego we wniosku (oraz dokumentów załączonych do wniosku)
- stanu faktycznego wynika, iż Podatnik był właścicielem nieruchomości obejmującej działki stanowiące las i łąkę o łącznej powierzchni: dwa hektary dwa tysiące osiemset dwadzieścia trzy metry kwadratowe.

Jak wynika z postanowienia Sądu Rejonowego - Podatnik

- stał się z mocy samego prawa nieodpłatnie właścicielem udziału w wysokości #189; części wyżej opisanej nieruchomości,
- nabył w drodze zasiedzenia z dniem 1 stycznia 2005 r. prawo własności pozostałego udziału w wysokości #189; części nieruchomości.

Podatnik w dniu 9 listopada 2005 r. dokonał na mocy aktu notarialnego, transakcji sprzedaży wyżej opisanej nieruchomości.

Wątpliwości Podatnika dotyczą - czy w związku ze sprzedażą udziału w wysokości #189; części nieruchomości nabytej w drodze zasiedzenia wystąpi zryczałtowany podatek dochodowy od przychodu uzyskanego z transakcji sprzedaży.

Podatnik stoi na stanowisku, iż przychód uzyskany ze sprzedaży opisanej nieruchomości nie podlega zryczałtowanemu 10% podatkowi dochodowemu od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Sopocie stwierdza, że stanowisko Podatnika jest nieprawidłowe.

Z uregulowania wynikającego z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (jednolity tekst z 2000 r. Dz. U. nr 14, poz. 176 z późn. zm.) wynika, że źródłem przychodu jest między innymi odpłatne zbycie:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Stosownie do postanowień art. 28 ust. 1 i 2 ustawy, dochodu ze sprzedaży lub zamiany nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami z innych źródeł.

Podatek zaś od tego dochodu, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że Podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, iż przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
- na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej,
- na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
b) w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części,
c) w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali,
d) w całości - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny,
e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

W ust. 2 art. 21 zastrzeżono, że ww. przepisy ust. 1 pkt 32 nie mają zastosowania, jeżeli:

1. budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2. przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:
a) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
b) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części - przeznaczonych na cele rekreacyjne,
3. przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy.

W myśl art. 21 ust. 2a przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26 b ustawy.

Zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy, jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy, podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

  1. od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
  2. począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaż, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Z treści przedstawionych przepisów wynika, że każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy, dokonane przed upływem pięciu 5 licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego.

Wyjątek od tej zasady stanowi cytowany przepis zawarty w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy.

Z dołączonego do wniosku Postanowienia Sądu Rejonowego wynika iż Podatnik udział w wysokości #189; części nieruchomości nabył w drodze zasiedzenia.

W myśl art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nie przerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

Nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia podlega w myśl art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. (Dz. U. Nr 45, poz. 207 z późn. zm.) podatkowi od spadków i darowizn.

Z uwarunkowania wynikającego z tego przepisu wynika, iż podatkowi temu podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem:

  1. spadku,
  2. darowizny,
  3. zasiedzenia,
  4. nieodpłatnego zniesienia współwłasności,
  5. zachowku, jeżeli uprawniony nie uzyskał go w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny lub w postaci powołania do spadku albo w postaci zapisu.

Natomiast w ustawie z dnia 26 lipca 1992 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr poz.176 z późn. zm.) z opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości dokonanej przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - ustawodawca zwolnił jedynie sprzedaż nieruchomości - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

Podatnik prawo własności udziału w wysokości #189; części w nieruchomości nabył postanowieniem Sądu Rejonowego w drodze zasiedzenia z dniem 1.01.2005 r.

Mając powyższe na względzie bieg terminu pięcioletniego, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w odniesieniu do nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży należy liczyć od dnia 1.01.2005 r. tj. od dnia, w którym nastąpiło zasiedzenie.

Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny jak i prawny przedmiotowej sprawy tutejszy organ podatkowy stwierdza, iż w przedstawionej przez Pana sytuacji przychód osiągnięty ze sprzedaży udziału w wysokości #189; części w nieruchomości podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego, przychodu ze sprzedaży i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wyłącznie wydatkowanie otrzymanych środków pieniężnych na cele i w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) lub e) ustawy.

Podobne interpretacje: