Drukuj

Czy wydatki na remont oraz wyposażenie wynajmowanego lokalu mieszkalnego stanowią koszty uzyskania przychodu?

POSTANOWIENIE

Naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków-Prądnik działając na podstawie art. 14a § 1 oraz § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. Nr. 8 poz. 60 ze zm.) po rozpatrzeniu Pana wniosku z dnia 03.08.2005 r. w sprawie udzielenia interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych stwierdza, iż przedstawione we wniosku stanowisko jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że poniósł Pan wydatki przed zawarciem umowy najmu lokalu mieszkalnego.
Wydatki dotyczyły:
- prac remontowych polegających na wymianie okien z parapetami, wymianie drzwi, położeniu paneli podłogowych, uzupełnieniu tynków wraz z malowaniem, remont łazienki wraz z instalacjami sanitarnymi, wykonanie okładzin z płytek w kuchni i łazience, wymianie instalacji elektrycznej, instalacji gaz. i c.o. wraz z urządzeniami:
- wyposażenia lokalu mieszkalnego w zabudowane meble kuchenne, kuchenkę gazową, zlewozmywak, szafę, stół, ławę, krzesła, kanapę, fotele, dywan, karnisze z firankami i zasłonami, odbiornik TV, lodówkę, pralkę.

Pytanie Pana dotyczy możliwości zaliczenia ww. wydatków oraz wydatków o podobnym charakterze w koszty uzyskania przychodów.Zdaniem Pana wydatki na remont i wyposażenie stanowią koszt uzyskania przychodu, ponieważ wydatki te poniesione zostały w celu uzyskania wyższego standardu lokalu a co za tym idzie osiągnięcie wyższego przychodu z wynajmu.

Naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków-Prądnik stwierdza:
Zgodnie z art 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.) kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Zatem aby dany wydatek mógł być zaliczony do kosztów uzyskania przychów musi zachodzić związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy poniesionym wydatkiem a źródłem przychodu. Brak umowy najmu w momencie dokonywania wydatków związanych z remontem czy też nabyciem wyposażenia nie wyklucza możliwości zaliczenia ich do, kosztów uzyskania przychodów z najmu, jeżeliwydatki te miały na celu osiągnięcie przychodu. Poniesione wydatki mające na celu przygotowanie lokalu do wynajęcia niewątpliwie mają wpływ na osiągnięcie lub zwiększenie przychodów z najmu.Jednak nie wszystkie wydatki pozostające w związku przyczynowo -skutkowym z przychodem stanowią bezpośrednio koszt jego uzyskania.

W odniesieniu do remontu należy mieć na uwadze przepis art. 23 ust. 1 pkt. lit. c ww. ustawy stanowiący, iż nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych. Dany środek trwały zgodnie z art. 22g ust. 17 uważa się za ulepszony, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3500 zł. i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji. Ulepszeniem środka trwałego jest także wydatek na nabycie części składowej lub peryferyjnej stanowiącej doposażenie środka trwałego lub wymianę tej części powodującej takie ulepszenie. W przypadku nabycia części składowej lub peryferyjnej obowiązek podwyższania wartości początkowej następuje w momencie, gdy ich jednostkowa cena nabycia przekroczy 3.500 zł.
Z uwagi na brak w przepisach prawa podatkowego definicji remontu należy się odnieść do definicji sformułowanej przez przepisy prawa budowlanego. Remontem zgodnie z art. 3 pkt. 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 207 poz. 2016 ze zm.) jest wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Wobec powyższego różnica między remontem a ulepszeniem polega na tym, iż remont zmierza do przywróćenia pierwotnego stanu technicznego, a ulepszenie do przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, powodującej zmianę cech użytkowych. Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że wszystkie wydatki związane z instalacją elementów i urządzeń pierwotnie nie istniejących, jak również prace skutkujące zmianą cech użytkowych mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu jedynie poprzez odpisy amortyzacyjne. Odstępstwem od tej reguły będą wydatki poniesione na modernizację, na którą w roku podatkowym wydatkowano nie więcej niż 3.500 zł. Wydatki nieprzekraczające tej kwoty oraz wydatki mające charakter odtworzeniowy, przywracający stan pierwotny czyli remont mogą być bezpośrednio zaliczone do kosztów uzyskania przychodów. Nadmienia się, iż w przypadku poniesienia wydatków na ulepszenie czy też remont lokalu, z którym związana jest własność spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, wydatki te stanowić będą bezpośrednio koszt uzyskania przychodu.

W odniesieniu do wyposażenia należy mieć na uwadze art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym w myśl, którego amortyzacji podlegają wymienione w pkt. 1-3 składniki majątku, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu, zwane środkami trwałymi. Zgodnie zaś z art. 22d ustawy podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od wymienionych składników majątku, których wartość początkowa, określona zgodnie z art. 22g, nie przekracza 3.500 zł; wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania.
Ponadto zaznacza się, że jeżeli przedmiotem najmu jest mieszkanie umeblowane oraz wyposażone w sprzęty gospodarstwa domowego, to umowa najmu powinna zawierać listę wszystkich składników wyposażenia.

Wobec powyższego przy spełnieniu ww. warunku wydatki poniesione na wyposażenie wynajmowanego lokalu mieszkalnego mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów uzyskiwanych z najmu chyba, że wyposażenie będzie stanowiło środek trwały podlegający amortyzacji to kosztem uzyskania przychodów będą odpisy amortyzacyjne.
Zasady amortyzacji określają art. 22a-22o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W świetle powyższego poniesione wydatki wymienione we wniosku, jak również o podobnym charakterze będą bezpośrednio bądź poprzez odpisy amortyzacyjne stanowić koszt uzyskania przychodów z najmu lokalu mieszkalnego.

Powyższa interpretacja:
- dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę, traci swoją moc z chwilą zmiany przepisów jej dotyczących;
- nie jest wiążąca dla podatnika/ płatnika/ inkasenta/ następcy prawnego podatnika/ osoby trzeciej odpowiedzialnej za zaległości podatkowe, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej

Pouczenie:
Na powyższe postanowienie służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego Kraków-Prądnik w terminie 7 dni od daty doręczenia niniejszego postanowienia.

Podobne interpretacje: