Drukuj

Czy kosztem uzyskania przychodów z tytułu najmu mieszkania, będą odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA


Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 29 stycznia 2010 r. (data wpływu 3 lutego 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu odsetek od kredytu na zakup tego mieszkania - jest prawidłowe.


UZASADNIENIE


W dniu 3 lutego 2010 r. został złożony ww. wniosek uzupełniony pismem z dnia 29 marca 2010 r. (data wpływu 1 kwietnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu odsetek od kredytu na zakup tego mieszkania.


W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.


Wnioskodawczyni jako osoba fizyczna, w 2008 r. zakupiła na rynku pierwotnym mieszkanie. Mieszkanie to wynajmowane jest od 18 sierpnia 2008 r. w ramach najmu prywatnego, Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu, a przychody z tego tytułu rozliczane są na zasadach ogólnych. Umowę przedwstępną z deweloperem oraz umowę kredytu mieszkaniowego na sfinansowanie tego mieszkania zawarła w 2006 r. Odsetki od tego kredytu nie były odliczane w ramach ulgi odsetkowej.


W związku z powyższym zadano następujące pytanie.


Czy kosztem uzyskania przychodów z tytułu najmu mieszkania, będą odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup tego mieszkania...


Zdaniem Wnioskodawczyni, odsetki te stanowią koszt uzyskania przychodów z tytułu najmu.


W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.


Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. nr 51, poz. 307) określa w rozdziale drugim źródła przychodów będące podstawą do ustalenia dochodu do opodatkowania.


Do źródeł przychodów zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy zalicza się m. in.:


  • pozarolniczą działalność gospodarczą (pkt 3):
  • najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawę, poddzierżawę działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).


Natomiast art. 5a pkt 6 ustawy, definiuje pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej jako działalność zarobkową prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4 -9.

Powyższe przepisy wskazują, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu, choć możliwe jest także prowadzenie najmu w ramach działalności gospodarczej.

Tak więc dla celów podatkowych najem, może być kwalifikowany jako przychód z działalności gospodarczej lub jako odrębne źródło przychodu, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy.

Wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu, ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Nie dotyczy to jedynie przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie nieruchomości traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl ogólnej zasady dotyczącej kosztów uzyskania przychodów zawartej w art. 22 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Koszty poniesione w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia kosztu.

Zatem kosztami uzyskania przychodów – z danego źródła przychodu wymienionego w ustawie - są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z tym źródłem przychodu.


Z oceny związku z uzyskiwanym przychodem z tytułu wynajmu mieszkania, winno wynikać, iż poniesiony wydatek obiektywnie może się przyczynić do osiągnięcia przychodów z tego źródła. Aby więc wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodów winien, w myśl powołanego przepisu spełniać łącznie następujące warunki:


  • pozostawać w związku przyczynowo-skutkowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,
  • nie znajdować się na liście kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
  • być właściwie udokumentowany.


Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 32 i 33 ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów:


  • naliczonych, lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów);
  • odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.


Z treści wniosku wynika, że na zakup wynajmowanego mieszkania w ramach źródła przychodu – najem, zaciągnięty został kredyt mieszkaniowy. Od kredytu tego płacone są odsetki, które zdaniem Wnioskodawczyni mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodów z tego źródła przychodów.

Lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość może być zakwalifikowany jako środek trwały, podlegający amortyzacji podatkowej.


W myśl art. 22a ust. 1 ww. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:


  1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
  2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
  3. inne przedmioty


  • o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.


Natomiast, zgodnie z art. 22c ustawy, amortyzacji nie podlegają:


  1. grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  2. budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu,
  3. dzieła sztuki i eksponaty muzealne,
  4. wartość firmy, jeżeli wartość ta powstała w inny sposób niż określony w art. 22b ust. 2 pkt 1,
  5. składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tę działalność


  • zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.


W myśl art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie nabycia w drodze kupna - cenę ich nabycia.

W myśl art. 22g ust. 3 ustawy, za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Zgodnie z art. 22g ust. 10 ustawy, podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości (uproszczona forma ustalenia wartości początkowej).

Z powyższych przepisów wynika, iż dla prawidłowego rozliczenia kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu, istotne jest ustalenie czy lokal mieszkalny stanowi środek trwały. W sytuacji gdy został zaliczony przez podatnika do środków trwałych, istotnym jest, w jaki sposób ustalono jego wartość początkową oraz ważny jest moment poniesienia przez podatnika wydatków związanych ze spłatą odsetek od kredytu.

W przypadku, gdy lokal ten stanowi środek trwały, którego wartość początkową ustalono zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1, czyli wg ceny nabycia, wówczas odsetki od kredytu, zapłacone do dnia przekazania lokalu mieszkalnego do używania zwiększają wartość początkową wynajmowanego mieszkania i poprzez odpisy amortyzacyjne zaliczane będą do kosztów uzyskania przychodów, natomiast odsetki naliczone i zapłacone od momentu rozpoczęcia amortyzacji, należy zaliczać bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów w dacie ich zapłaty.

Natomiast, jeżeli lokal ten zaliczony został przez Wnioskodawczynię do środków trwałych, a jego wartość ustalono w sposób uproszczony, tj, zgodnie z art. 22g ust. 10, bądź też nie został zaliczony do środków trwałych i nie podlega amortyzacji podatkowej, wówczas zapłacone odsetki od kredytu na nabycie tego mieszkania, należy zaliczać bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów.

Podkreślić jednak należy, że aby odsetki mogły stanowić koszty uzyskania przychodów, podatnik musi wskazać związek przyczynowo - skutkowy między poniesionymi wydatkami, a przychodami, co wynika z ogólnego przepisu dotyczącego kosztów uzyskania przychodów – art. 22 ust. 1 ww. ustawy. Istotne znaczenie dla zaliczenia odsetek do kosztów uzyskania przychodów ma więc faktyczne przeznaczenie kredytu. Na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia faktu, że pobrane środki zostały przeznaczone na zakup mieszkania, z wynajmu którego uzyskuje dochody.


Natomiast w przypadku, gdy kredyt został przeznaczony także na zakup udziału w gruncie (prawie wieczystego użytkowania gruntu) należy mieć na uwadze następujące przepisy:


  • art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy, stanowiący, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów, wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia, oraz
  • art. 22c pkt 1 ustawy, stanowiący, że amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów.


Zatem odsetki od części kredytu przeznaczonej na nabycie gruntu (prawa wieczystego użytkowania gruntu) nie będą stanowić kosztów uzyskania przychodów ani poprzez odpisy amortyzacyjne (w przypadku gdy odsetki powiększają wartość początkową gruntu) ani też w pozostałych przypadkach w dacie poniesienia wydatku. Wydatki te (część odsetek od kredytu przypadającego na zakup gruntu), będą jednak mogły być kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia,


Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).


Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.

Podobne interpretacje: