Drukuj

Co stanowi przychód i koszt podatkowy wspólnoty mieszkaniowej ujmowany w zeznaniu podatkowym CIT-2 oraz CIT-8?

POSTANOWIENIE

Na podstawie art. 14 a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmian.) po rozpatrzeniu wniosku z dnia 09.11.2006 r. (data wpływu do tut. Urzędu 17.11.2006 r.) złożonego przez Wspólnotę Mieszkaniową o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), w sprawie: określenia przychodów podatkowych i kosztów podatkowych Wspólnoty Mieszkaniowej, ujmowanych w deklaracjach podatkowych CIT-2 oraz zeznaniu podatkowym CIT-8 stwierdza, że:

stanowisko przedstawione w tym wniosku jest prawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego.

UZASADNIENIE

Pismem z dnia 09.11.2006 r. (data wpływu do tut. Urzędu 17.11.2006 r.) Wspólnota Mieszkaniowa wystąpiła do tut. Organu podatkowego z wnioskiem o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, w sprawie określenia przychodów podatkowych i kosztów podatkowych Wspólnoty Mieszkaniowej, ujmowanych w deklaracjach podatkowych CIT-2 oraz zeznaniu podatkowym CIT-8.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że podstawowym aktem prawnym regulującym działanie wspólnot mieszkaniowych jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903). W myśl art. 6 w/w ustawy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzą wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej (jest jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej), ale może być pozywana i sama też może pozywać, czyli ma zdolność sądową oraz może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. Z punktu widzenia prawa podatkowego wspólnota mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej podlega przepisom ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.). Członkowie wspólnoty mieszkaniowej na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali dokonują wpłat zaliczek na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej jak i zaliczek na poczet kosztów utrzymania indywidualnych lokali. Wysokość zaliczek wynika z planowanych kosztów i z ich udziału w nieruchomości. Po zakończeniu roku kalendarzowego zarząd wspólnoty przedkłada właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swej działalności, które zawiera między innymi rozliczenie pobranych zaliczek i poniesionych wydatków.

Przychody wspólnoty mieszkaniowej stanowią:

  1. należne zaliczki (przypisy) na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
  2. należne zaliczki (przypisy) na utrzymanie lokali indywidualnych między innymi na wodę, ogrzewanie itp.,
  3. należne zapłaty z tytułu przychodów z nieruchomości wspólnej tzw. Pożytków np. z najmu (dzierżawy) części wspólnych, opłat za udostępnienie ścian budynku itp.,
  4. rzeczywiście wpłacone pozostałe przychody, jak np. dotacje, subwencje, odszkodowania, odsetki od nieterminowych wpłat, odsetki bankowe.

Koszty wspólnoty mieszkaniowej stanowią:

  1. wydatki poniesione na uregulowanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
  2. wydatki związane z utrzymaniem lokali indywidualnych,
  3. wydatki związane z przygotowaniem części wspólnych np. pod najem.

Takie też przychody i koszty wykazywane są w deklaracji CIT-2 oraz CIT-8. Różnica pomiędzy przychodami i kosztami stanowi dochód lub stratę wspólnoty. Dochód przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz wydatkowany na rzecz członków wspólnoty podlega zwolnieniu od podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 4 m ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

W przedstawionym stanie faktycznym Jednostka stawia pytanie: co stanowi przychód i koszt podatkowy wspólnoty ujmowany w deklaracji CIT-2 oraz zeznaniu CIT-8, tzn. czy są to tylko przychody i koszty związane z nieruchomością wspólną, czy tylko przychody i koszty związane z nieruchomością wspólną oraz przychody i koszty związane z utrzymaniem poszczególnych lokali, czy tylko przychody i odpowiednio koszty z tytułu pożytków z nieruchomości wspólnej, odszkodowań, jeżeli są powiązane z działalnością gospodarczą (pożytkami), zapłaconych odsetek od nieterminowych wpłat należności, odsetek od lokat bankowych i innych przychodów finansowych, tj. bez przychodów i kosztów związanych z nieruchomością wspólną i poszczególnych lokali?

Opisując swoje stanowisko w sprawie Wspólnota Mieszkaniowa stwierdza, że przychodem wspólnoty mieszkaniowej są zaliczki pobrane na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa podpisała w imieniu właścicieli umowy na dostawy mediów (a nie zawierali ich bezpośrednio z dostawcami mediów właściciele i tylko zlecili wspólnocie ich rozliczenie) to zaliczki na utrzymanie lokali indywidualnych również są przychodem wspólnoty. Przychodem są także wpływy z pożytków z nieruchomości wspólnej, dotacje, subwencje, odszkodowania oraz odsetki. Pod względem podatkowym wszystkie wpływy są dla wspólnoty mieszkaniowej przychodem, gdyż stosownie do przepisu art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 13 i 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym różnice kursowe. Przy czym dla faktu zaistnienia przychodu nie ma znaczenia źródło pochodzenia tych pieniędzy i wartości pieniężnych. Należy przy tym pamiętać o art. 12 ust. 3 ustawy, który mówi, że za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. Oznacza to, że co najmniej w odniesieniu do zaliczek i pożytków przychodem podatkowym wspólnoty są kwoty należne (przypisy). W pozostałych wypadkach (dotacje, subwencje, odszkodowania, odsetki) przychodem są kwoty rzeczywiście wpłacone. W celu należytego utrzymania lokali i części wspólnych, ich właściciele zobowiązani są nie tylko do ponoszenia nakładów koniecznych dla zapewnienia prawidłowego stanu lokalu, ale także ponoszenia ciężaru kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Do kosztów zarządu nieruchomością wspólną ustawodawca zaliczył w szczególności:

  1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
  2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
  3. ubezpieczenie, podatki i inne opłaty publiczne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
  4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
  5. wynagrodzenie członków zarządu i zarządcy.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. W świetle powyższego do kosztów uzyskania przychodów wspólnota zalicza wydatki ponoszone na uregulowanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz wydatki związane z utrzymaniem lokali, które nie są wymienione w art. 16 ust. 1 ustawy.

Na tle zaprezentowanego we wniosku stanu faktycznego Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku stwierdza, co następuje:

Zasady powstawania i funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych regulują przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Art. 6 powyższej ustawy stanowi, że ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Zgodnie z art. 12 ust. 1 i 2 w/w ustawy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Art. 14 ustawy o własności lokali wskazuje, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

  1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
  2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
  3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
  4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
  5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej, do której stosuje się przepisy ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r., Nr 54, poz. 654 ze zm.).

Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zmian.) nie definiuje pojęcia „przychód”. Art. 12 ust. 1 powyższej ustawy wskazuje jedynie przykładowe kategorie pożytków, stanowiące przychód do opodatkowania. Użyty przez ustawodawcę zwrot „w szczególności” oznacza, że wykaz przychodów zawarty w w/w ustawie jest katalogiem otwartym. Oznacza to, że ustawodawca nie ogranicza przychodów jedynie do tych enumeratywnie wymienionych w art. 12 ust. 1. Dodatkowo art. 12 ust. 4 przywołanej ustawy określa dla celów opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych co nie jest przychodem. Zatem wszelkie inne przychody, niż te określone w art. 12 ust. 4 mające wpływ na wynik finansowy podatnika uznać należy za przychód powodujący powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 13 i 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. W świetle przepisów powyższej ustawy dla faktu zaistnienia przychodu nie ma więc znaczenia źródło pochodzenia otrzymanych pieniędzy i wartości pieniężnych.

Przychody podatkowe wspólnoty mieszkaniowej stanowią między innymi:

  • zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania lokali indywidualnych,
  • zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,
  • wpływy z pożytków z nieruchomości wspólnej, związane z prowadzoną przez wspólnotę mieszkaniową działalnością gospodarczą, a więc kwoty należne z tytułu wynajmu pomieszczeń, elewacji, dachu, będących częścią nieruchomości wspólnej,
  • odsetki od środków zgromadzonych na rachunkach bankowych wspólnoty mieszkaniowej,
  • odsetki z tytułu nieterminowego regulowania należności wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków,
  • odszkodowania, dotacje, subwencje.

Podkreślić należy, że wyżej wymienione kategorie przychodów stanowią jedynie przykładowe źródła ich uzyskania, w związku z czym inne rodzaje pożytków i przychodów z nieruchomości również mogą stanowić przychód podatkowy wspólnoty mieszkaniowej zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych.

Podsumowując, wszystkie środki pieniężne, jakie wpływają do kasy, bądź na rachunek bankowy wspólnoty mieszkaniowej, z zastrzeżeniem art. 12 ust. 4 stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej jej przychód, bez względu na źródło ich pochodzenia.

Kosztami uzyskania przychodów, w myśl art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r., Nr 54, poz. 654 ze zm.), są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Powyższy artykuł stanowi ustawową definicję kosztów uzyskania przychodów. Zgodnie z jego treścią warunkiem zaliczenia danego wydatku do kosztów uzyskania przychodów jest istnienie związku przyczynowo – skutkowego pomiędzy wydatkiem, a uzyskanym przychodem. Kosztami uzyskania przychodów są zatem wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów. Podsumowując, poniesione przez podatnika koszty stanowią koszty uzyskania przychodów, o ile spełnione zostały 2 następujące warunki:

  • istnieje związek przyczynowo – skutkowy między wydatkiem a uzyskanym przychodem,
  • wydatek nie został enumeratywnie wymieniony w art. 16 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego, wydatki na uregulowanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną stanowią koszty podatkowe wspólnoty mieszkaniowej. Kosztami uzyskania przychodów są również wydatki poniesione na dochodzenie wyegzekwowanych odsetek z tytułu nieterminowych wpłat należności wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków oraz wydatki dokonane w celu przysposobienia części nieruchomości wspólnej do wynajmu lub dzierżawy.

W świetle powyższego do kosztów uzyskania przychodów wspólnota mieszkaniowa może zaliczyć te wydatki, które pozostają w związku przyczynowo – skutkowym z powstaniem lub powiększeniem przychodu oraz nie zostały wymienione w art. 16 ust. 1 ustawy.

Art. 25 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. stanowi, że podatnicy, z zastrzeżeniem ust. 2a, 3-6a oraz art. 21 i 22, są obowiązani bez wezwania składać deklarację, według ustalonego wzoru, o wysokości dochodu (straty) osiągniętego od początku roku podatkowego i wpłacać na rachunek urzędu skarbowego zaliczki miesięczne w wysokości różnicy między podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku podatkowego a sumą zaliczek należnych za poprzednie miesiące. Zgodnie ze znowelizowaną ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych z dniem 1 stycznia 2007 r. art. 25 ust. 1 otrzymał następujące brzmienie: podatnicy, z zastrzeżeniem ust. 1b, 2a, 3-6a oraz art. 21 i 22, są obowiązani wpłacać na rachunek urzędu skarbowego zaliczki miesięczne w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku podatkowego a sumą zaliczek należnych za poprzednie miesiące. Tym samym konieczność składania miesięcznych deklaracji podatkowych CIT-2 obowiązywała do końca 2006 roku.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 a, zaliczki miesięczne, o których mowa w ust. 1, za okres od pierwszego do przedostatniego miesiąca roku podatkowego podatnik uiszcza w terminie do dnia 20 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni, z zastrzeżeniem ust. 2a. Zaliczka za ostatni miesiąc jest uiszczana w wysokości zaliczki za miesiąc poprzedni do 20 dnia ostatniego miesiąca roku podatkowego; ostateczne rozliczenie podatku za rok podatkowy następuje w terminie ustalonym do złożenia zeznania o wysokości dochodu osiągniętego (poniesionej straty) za ten rok.

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku potwierdza zatem stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawione we wniosku.

Podobne interpretacje:

    Tematy poruszane w interpretacji: